最終更新日 2024年4月4日 by negiba
不動産売却では、依頼先を選ぶ必要があります。
選び方にはインターネットの無料査定サイトを利用する方法が考えられます。
無料査定は複数の会社の査定を同時に受けられる便利さがあります。
大手の会社や地元の会社も同時に比較することができるので便利です。
査定は各社の過去の取引事例からなされるのが一般的で、個別の事情等は考慮されていません。
実際の販売価格が査定価格と同じになるかどうかは定かではありません。
目次
3つの契約方法について
依頼した会社との契約にはいくつかの方法があります。
契約方法は、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約に分かれます。
・一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の会社に同時に仲介を依頼できる契約方法です。
さらに、自分でも買主を探すことができる、自由度の高い契約方法です。
・専任媒介契約
専任媒介契約は、一つの会社との間で媒介契約を結ぶ契約方法です。
会社では一定期間内に不動産流通ネットワークへ物件情報の提供が義務付けられ、物件の情報は多くの会社に共有されることになり、買主を早く見つけることができます。
一定期間内に依頼者に対しての販売活動の報告義務が課せられます。
・専任媒介契約
専任媒介契約は一社としか契約できない制約がありますが、契約した会社では、営業活動を積極的に行う義務が発生します。
専属専任媒介契約はさらに会社への縛りがきつくなり、不動産流通ネットワークへ物件情報の提供までの期間や、依頼者への報告義務の期間が短く設定されます。
専属専任媒介契約では、依頼者自らが買主を探すこともできなくなります。
どの契約方法を用いるかは依頼者の自由ですが、通常は専任媒介契約が結ばれ、一つの会社に販売を依頼するのが一般的です。
不動産会社の選び方
複数の会社から一つの会社を選ぶには、何を基準にしたら良いかを迷うのが普通です。
売買は売主と買主の両方がいて始めて成立するので、依頼する会社を選ぶ場合は、買主を探すことが得意な会社に依頼したほうが有利です。
売主を探す方法は会社によって異なりますが、全国規模で買主を探した方が良い物件を依頼する場合は大手の会社を、地元から買主を探したほうが良い物件の場合は、地元の会社に依頼したほうが、早く売れます。
物件を売却する場合は理由があるはずです。
理由としては、相続により譲り受けた物件の処分、建て替え、建物の老朽化、資金繰りなどがあります。
売却の目的により、売る方法が異なります。
時間をかけてでも、高値で買ってくれる買主を見つけたい場合は仲介による方法が適しています。
早く現金化したい場合は買い取りが便利
反対に、価格は安くなっても、早期に現金化したい場合は、買い取りが便利です。
仲介は会社が売主と買主の取引を単に仲介するだけなのに対して、買い取りは、会社が直接物件を買い取る手法です。
仲介は、ほとんどの会社が扱っているのに対して、買い取りは、資金力のある一部の会社のみが行っている点に注意が必要です。
近年は中古物件も人気
物件を売る場合は、建物が建っている物件と、更地の物件があります。
建物が建っている物件は、売る前に解体が必要かどうかを迷うものです。
一般には解体して更地にした方が、買い手は見つかりやすいと言えます。
しかし、近年は中古物件の人気も高まっています。
古い建物を単純に撤去してしまうのではなく、依頼した会社に相談してみることで、古い建物にも価値を見出すことができるかもしれません。
物件の価格と交渉
物件の価値は用途地域や接続している道路によって、変わってきます。
一般に用途地域では、多くの用途の建築が可能な、住居地域や近隣商業地域、準工業地域のほうが高値で取引される傾向にあります。
第一種低層住居専用地域などの住宅の建築が専用の地域では、立地条件と地域の環境の良さが、価格に大きく反映します。
不動産の売却は、購入希望者が現れても、すんなり決まるとは限りません。
むしろ、購入希望者が現れてから、本格的な価格交渉が始まります。
購入希望者が一組の場合は、査定価格よりも価格を下げることが必要な場合も発生します。
逆に、購入希望者が複数現れた場合は、査定価格の通りか、査定価格以上の価格で売却することも考えられます。
売買の手続き、必要書類について
物件の取引には一定の手続きが必要です。
仲介の場合は事前に宅地建物取引士から物件の重要事項説明を受けます。
重要事項説明は、宅地建物取引業法にも定められている重要な手続きです。
宅地建物取引士は、その身分を明らかにする免許証等の提示が必要です。
需要事項説明は形式的なものではなく、物件に関する大切な情報が盛り込まれています。
その場で確認するには無理があるので、事前に文書を入手し、わからない点がないように確認する必要があります。
購入希望者は売主に対して、手付金を支払う場合があります。
手付金を受け取って以降は、倍の金額を返却しなければ、売主から契約を解除することはできません。
購入希望者は手付金の放棄により、契約を解除することができます。
売買契約は一般には書面が用いられますが、民法上の取引では、両者の意志の合意により契約が成立するので、注意が必要です。
